9月20日，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。公开信息显示，此前海南、济南、昆明、珠海、福州、南京、苏州、无锡、金华、深圳等超10个省市已宣布尝试或者落地二手房“带押过户”。业内人士认为，该模式的推广，使得卖家无须提前结清贷款和解除抵押，让二手房交易环节更快更便捷，节省了买卖双方的交易成本和时间， 有助于盘活二手房交易。北京青年报记者今日从中介和银行人士处了解到，目前北京地区暂未推行“带押过户”模式。

“带押过户”不用卖家筹钱先还清贷款

可节约交易成本盘活二手房交易

“简单来说，‘带押过户’就是已有抵押的房产，不用卖家提前还贷就能完成过户和办理新的抵押贷款。”中原动产首席分析师张大伟解释称。

据了解，二手房传统交易模式是，抵押贷款未结清的房产想要过户，卖家需要自筹足够资金将剩余贷款还清，一般会利用买家的首付款来支付，不够的还要四处借贷。卖家还完贷款后，还要解除原有抵押登记，才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记。抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。整个过程中，买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且很多卖家为结清原银行贷款，需要借助利率较高的“过桥资金”，大大增加房屋过户的成本。

张大伟指出，在房价较高的当下，很多二手房业主想换房，很难有足够的资金自己解除抵押，一般会增加交易周期1-2个月，增加贷款部分的1-3%的交易成本。

而现在多地推行的“带押过户”模式可有效解决这些问题。

人民银行广州分行有关人士表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

张大伟表示，实施二手房“带押过户”后，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步激发二手房市场活力。

《民法典》已为“带押过户”提供法律依据

为什么以往二手房交易不能“带押过户”？为何今年各地才集中推广？

张大伟告诉北青报记者，原《物权法》规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）。去年《民法典》的施行，改变了以上规定，使“带押过户”具备放开的法律条件。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

多名业内人士指出，该模式涉及各家银行和房产登记部门，需要跨行合作互认和多部门合作，这也是各地金融监管部门出面发文推广的原因。

超10个省市近期密集推行“带押过户”

中原地产研究院统计数据显示，全国累计已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房带押过户。

今年年初，就有报道称，珠海市不动产登记中心开全国之先河,推出二手房交易“带押过户”五合一新模式,让购房者“只跑一趟银行”,办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押“五件事”

昆明市在8月初举行了存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首张二手房“带抵押过户”不动产证。

8月中旬，济南市宣布推出二手房“带押过户”登记新模式，该模式已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

9月1日，深圳坪山公证处发布消息称，坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。

苏州张家港在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

福州市不动产登记中心日前也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。

9月中旬，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至四成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。

9月16日晚，南京市不动产登记中心发布消息称，其通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

9月19日，在无锡市不动产登记中心服务窗口，华先生和汤先生通过“带押过户”办理了二手房转移登记，这是无锡市区首例个人不动产登记“带押过户”业务。

业内人士预计，后续还会有更多城市跟进推出“带押过户”模式。

“带押过户”也要注意防范风险

既然政府相关部门都出面推广“带押过户”，是不是意味着该模式就没有任何风险了呢？北京青年报记者采访的多位银行、中介和法律界人士均给出了否定的答案。

有中介人士告诉北青报记者，“带押过户”模式中买家获得的贷款额度跟卖家未还清的贷款密切相关，很可能导致购房者获得贷款的额度不是自己希望的额度，可能会偏低。有银行人士指出，如果通过“变更借款人”的方式进行，银行还要重新评估购房者是否有相关贷款资质。

而人民银行广州分行发布的通知中也提到针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

不过，北青报记者注意到，目前各地出台的政策已经考虑到相关风险问题，一般都会引入第三方公证机构，防范交易风险。比如深圳坪山区引入公证处公证提取业务，对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。

“带押过户”并不新增市场需求

政策效果需要观察

虽然各地正在积极推广“带押过户”模式，盘活二手房交易，但也有业内人士提醒大家要理性客观看待这一新政策的效果。

张大伟指出，该政策有助于加快换房需求入市，助力提升新房交易量，进一步促进房地产市场良性循环。但需要注意的是，购房者不会因为减少1-2%的交易成本而选择购房，也就是说这个政策不会新增市场需求。过去解抵押虽然需要成本，但并不影响置换，也不影响购房。新政之下，二手房活跃了，很可能会减少新房的需求。

他还指出，很多地方的“带押过户”要求只能在同一家银行内部进行。比如，卖家原来是在建行做的房贷，买家也必须在建行贷款，才能实现“带押过户”。现在房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个模式，所以节省的1-2%的交易成本，很可能在房贷利率上又失去了。

张大伟认为，整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，8月份房地产销售价格一二线城市普遍下调，这种情况下，带押过户的政策虽然的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易数量和房价的影响不大。

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文/北京青年报记者 程婕

编辑/樊宏伟