乐琰

“我现在租的房子特别陈旧，毫无现代设计感，而且每家每户都是各管各的，一点社交活动都没有，其实下班以后我很希望可以和年轻的朋友一起交流，可惜没有这样的平台。”作为一个90后，李俊(化名)非常苦恼。

李俊的烦恼也是目前很多85后与90后存在的。

大量的闲置房源给了长租公寓业者盘活资产的机会，但同时也带来挑战——租客都是用脚投票的，如何抓住租客的心？如何说服投资者来加盟公寓产业？投资回报如何？这个新产业领域能与酒店业竞争吗？

《第一财经日报》记者近期大量调研和走访了公寓市场与业者状态后了解到，目前越来越多的酒店和房地产业者开始“杀入”公寓市场，加盟将是主要发展模式，比连锁酒店回报期更短的公寓业态并不是每个人都会玩的，它需要业者有雄厚的后台管理实力和90后的心态才能把握精准商机。

酒店、房地产“双杀入”

长租公寓作为一个介于酒店和住宅之间的项目，其一直游走在酒店与地产产业之间。随着这几年房地产政策的变化和房价的一路走高，纯住宅项目越来越遭遇瓶颈，大量的闲置房源开始涌现，房屋中介的日子也不太好过。

在此状况下，万科等业者开始将目光瞄向长租公寓，比如万科此前与途家签约，合作将闲置房源给予途家“共享”，双方共赢，万科解决了闲置房源盘活问题，而途家则获得了房源。链家则推出“自如寓”，且依托其强大的平台优势，大力抢夺公寓房源。

上海万科也看到了这个商机，今年10月，上海万科开始试验自己的长租公寓产品：Vcom公寓，其定位为18～40岁城市青年。“美国市场上近80%的租赁住房都由品牌运营商管理，国内租房市场发展历程粗放，所有运营商加在一起的市场占比不足1%，行业无标准，规则不一，目前市场存在很多痛点，这里面有很多机会。”上海万科长租公寓负责人告诉记者。

在房地产业者试水公寓业态的同时，本来就具有先天优势的酒店业者更是不甘示弱，如家推出了“逗号”公寓并打算连锁化扩张。

“如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号，我们是做经济型酒店起家的，但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口，这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓，先集中在一线城市，2015年年底打算开出8～9家，每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。”逗号公寓执行总经理陈意告诉《第一财经日报》记者。

而华住也在跃跃欲试，铂涛更是率先推出了长租公寓“窝趣”并开启了加盟。于是，市场上涌现了魔方、贝客、青客、自如寓、寓见、水滴、蘑菇、途家、小猪短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。

公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20~30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相对满意。

硬件与投资回报

那么问题来了，不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好公寓呢？

首先，要看硬件基础，尽管有很多闲置房源，但并非所有的物业都适合做公寓。

《第一财经日报》记者采访贝客、青客、窝趣、逗号等诸多业者后了解到，公寓的选址首先要在北上广深这些一线城市，或者是经济发达活跃的二三线城市，因为这类城市的客源具有一定的消费能力和理念，四线城市目前还不成熟。

具体到细化的选址则物业要求符合距离大中型商业区是步行20分钟，距离地铁等交通枢纽是步行15分钟以内，并且附近最好有办公楼，以符合白领上下班需求。独栋物业面积最好是在2000~8000平方米，可改建大堂约300平方米，要求无暗房或可开阳光天井2米，有一次消防验收手续，周边进出通畅还需有一定停车位，物业性质产权清晰。

“公寓和酒店有共同之处，但也有很大不同，比如酒店需要布草间(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率会比较高。酒店不需要分割水、电表，但公寓每个房间就是一个住户，那么就得分开安装水、电表。酒店客房不需要厨房，但公寓需要厨房。因此公寓物业要求总用电量在房间数乘以2000伏安以上，供水管管径金属管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水额不低于每月3000吨，楼层梁下高度不低于2500毫米。结构承载力在2.0KN/平方米以上。”窝趣公寓CEO刘辉告诉《第一财经日报》记者。

根据上述指标测算，经济型酒店的每间客房投入约在6万元或更高，而公寓的每间房投入约在4万~5万元；一间酒店可能要用20多个员工，而一间公寓可能仅需2~3人管理；酒店的毛利率约在60%~65%，而公寓由于各类成本较低，因此毛利率可达90%左右；连锁酒店的投资回报期如今在5年以上，而公寓则根据分散式和集中式的不同情况，投资回报期在1年到3年不等。

抓住90后

“强关系”社交

说完了硬件，来看软件。

与住宅、酒店都不同的是，长租公寓大多数住客都是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。

“这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此我们在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。”刘辉坦言。

《第一财经日报》记者走访贝客、窝趣、魔方等公寓后发现，这些新兴品牌会设计不同的房间格调，有符合男生口味的简洁黑白款、有女生喜欢的粉色系列，也有商务款甚至日式风格等，以满足90后的个性化需求。

在随机采访了一些90后租客后记者发现，在这些主力租客中，社交非常必要，如果这个公寓品牌具有良好的社交服务，则更多90后会愿意入住。而在这里“强关系”的概念非常重要。对于70后而言，“强关系”可能是父母和领导，但对于90后而言，父母和单位领导并不能左右其抉择，“做得不开心，明天就辞职”的90后大有人在。在90后的世界里，“强关系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友们，因此公寓社交平台必须符合90后的“强关系”。

进一步采访和业者调研后可以发现，90后住客分为几种“脸谱”，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、“杀人游戏”等项目。

针对上述不同人群的喜好，贝客、窝趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音乐会、摄影爱好者联盟、观影活动、卡丁车游玩等各类活动，以增加住客黏性。

“这些85后、90后租客会自然形成各自的‘强关系’朋友圈，比如喜欢音乐会的是一拨人，喜欢运动的是另一拨人，有了这种分类，我们的活动能够比较容易进行。我曾经偷偷加入他们的微信群，发现每天晚上8点以后到第二天的早上8点之间是这些租客社交聊天的高峰时期，有时我一觉醒来会有数百条甚至上千条对话，通过研究他们的对话，我可以清楚地知道租客的需求。”一位公寓店长告诉记者。

为了更好地满足90后租客的商务与社交需求，目前贝客、窝趣、友社等正与联合办公、社区商业等积极合作，以给租客“一站式”社交与工作配套服务，来吸引住客。

“我们正在打造的最新项目就是将公寓、联合办公、社区商业、基金投资甚至产业孵化融合到一起，做一个大联合概念，客人入住我们公寓后，可能他上班就在隔壁的联合办公楼，客人需要创业投资支持和孵化也可以一并满足，这样大大增加租客黏性，我们未来打算模式化、连锁化进行这类联合化公寓社区产品，大力扩张发展。”友社公寓联合创始人王伟超透露。

不过，社交平台的基准打造也并非易事，毕竟众口难调，有时活动成本的分摊和组织也是问题，此前You+公寓的社交平台打造就遇到难题，因此公寓业者还需注意风险。

(本报记者罗韬对此文亦有贡献)

本文来源：第一财经日报

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